Q.相続した不動産をすぐ売却できますか？

A. 売買契約の打診や売却活動自体はすぐにスタートできますが、最終引き渡し（売買）の前までに「相続登記（名義変更）」を完了させておく必要があります。

1. 法律の説明（名義変更の前提条件と相続登記義務化）

亡くなった方（被相続人）の名義のままでは、買い手に対して不動産の所有権を移転することができません。正確にいうと、売買は売主買主の「売ろう・買おう」という意思の合致のみで成立するため、不動産の所有権自体は買い手に移転しますが、相続登記未了のままでは所有権移転登記ができません。従って、不動産の売却を完了させるためには、必ず「亡くなった方から相続人へ」の名義変更（相続登記）を行ったうえで、「相続人から買主へ」名義を移すという段階を踏む必要があります。

また、2024年4月1日から「相続登記の義務化」がスタートしています。不動産を取得したと知った日から3年以内に名義変更を行う義務があり、正当な理由なく放置した場合は10万円以下の過料（罰金のようなもの）の対象となります。

売却を前提とする場合でも義務化の例外とはならず、引き渡し日までに登記を完了させることが必須の条件となります。

2. 「名義変更が終わるまで売り出せない？」不安の解消

「登記手続きが終わるまで不動産会社に相談できないのでは…」「手続きに時間がかかって売り時を逃してしまうのでは…」と不安に思われる方も多くいらっしゃいます。

ですが、心配はいりません。実務上は「名義変更の手続き」と「売却活動（買主探しや売買契約）」を並行して進めることが可能です。

売買契約を結び、実際の決済・引き渡し日（代金を受け取って鍵を渡す日）までに相続登記を完了させておけば問題ありません。

また、複数の相続人がいる場合でも「代表者1人の名義にまとめてから売却し、売却代金をみんなで分け合う（換価分割）」といった方法を選ぶことで、トラブルを防ぎながらスムーズに換金・分割することができます。さらに、一定の要件を満たせば最高3,000万円の控除が受けられる「空き家の3,000万円特別控除（被相続人の居住用財産等を売却した場合の特例）」などの節税制度も、早期売却を検討する大きな強みとなります。

3. 東三河地域ならではの「迅速な売却を阻む土地の注意点」

新城市・設楽町・東栄町・豊根村などの奥三河エリアから、豊川市・豊橋市・蒲郡市・田原市などの都市部・沿岸部まで、東三河エリアの不動産を売却する際には独特の注意点があります。

「相続した土地に農地が含まれていた」「裏の山林や私道（共有持分）の登記が別になっている」「昔の未登記の物置や離れが残っている」「境界が曖昧で測量が必要」など、売買契約の直前になって問題が発覚するケースが少なくありません。東三河の地域事情を踏まえ、売却活動と並行して早期に権利関係を調査・整理しておくことが早期売却への第一歩です。

4. 誰に相談すればいい？専門家の役割

売却に伴う権利整理や手続きにおいて力になれるのが「司法書士・行政書士」です。

• 司法書士・行政書士だからできること（当事務所のサポート）
  • 司法書士として： 戸籍収集から遺産分割協議書の作成、法務局への「相続登記」および決済当日の立会いや「所有権移転登記（買主への名義変更）」までを一貫して担当します。不動産会社や仲介業者との連携もスムーズに行います。
  • 行政書士として： 土地の一部に農地が含まれている場合の農地転用許可・届出（農地法4条・5条・3条の3）などの手続もワンストップで対応可能です。
• 他の専門家にも相談した方がよいケース
  • 税理士へ： 不動産を売却して利益が出た場合の「譲渡所得税の申告」や、「空き家の3,000万円特別控除」などの特例・節税シミュレーションを事前に行いたい場合

5. 「すぐに売りたい」とお考えなら、まずご相談ください

相続した不動産をスムーズに売却するには、不動産会社へのご相談と同時に、早期の「名義変更・権利整理」を進めておくことが成功の鍵となります。

東三河の地域事情に精通した当事務所が、名義変更から売却に向けた準備までしっかりサポートいたします。どうぞお気軽にご相談ください。