A. いいえ、名義変更（相続登記）をしないまま売却することはできません。売却して買主へ所有権を移転するには、前提として亡くなった方から相続人へ名義を変更しておく必要があります。
1. 法律の説明（不動産登記のルールと相続登記の義務化）
日本の不動産登記制度では、「現在の所有者（登記名義人）からしか名義を変更できない」という大原則があります。そのため、亡くなった親名義のまま第三者（買主）へ直接名義を変更して売却することは法律上認められていません。また、実際上も売主となる方(相続人)の名義ではない土地を買うのは、本当に所有者であるのか確認できないため、売却先が見つからないことも多いと思われます。
売却（所有権移転登記）を行うためには、必ず「① 亡くなった親から相続人への名義変更（相続登記）」を完了させた上で、「② 相続人から買主への名義変更（売買登記）」という2段階の手続きを踏む必要があります。
また、2024年4月1日から「相続登記の義務化」がスタートしており、不動産を取得したと知った日から3年以内に名義変更を行わなければなりません。「売る予定があるから放置でいいや」ということはできず、正当な理由なく放置した場合は10万円以下の過料（罰金のようなもの）の対象となります。
2. 「名義変更と売却、同時に進められる？」不安の解消
「売却の手続きと名義変更を別々にやると時間がかかりそう…」「名義変更が終わるまで買主を待たせてしまうのでは？」と不安に思われる方も多いのではないでしょうか。
ですが、心配はいりません。実務上は「不動産の売買契約」と「相続登記」を並行して進めることが可能です。
売買契約を結び、実際の決済・引き渡し日（代金を清算して名義を買い手に渡す日）までに相続登記を完了させておけば問題ありません。また、相続人が複数いる場合は、売却代金を分けやすくするために「一旦代表者1人の名義にしてから売却し、代金を分け合う（換価分割）」といった方法も選択できます。
3. 東三河地域ならではの「売却前に確認すべき土地の特性」
新城市・設楽町・東栄町・豊根村などの奥三河エリアから、豊川市・豊橋市・蒲郡市・田原市などの都市部・沿岸部まで、東三河地域の実家や土地を売却しようとする際には注意が必要です。
「実家の住宅地だと思っていたら、一部が農地や未登記の建物（離れや物置）だった」「境界が曖昧で土地の測量が必要」「ご先祖様の名義のままになっている土地が混ざっていた」といったケースが非常に多く見られます。売却をスムーズに進めるためには、事前の権利関係や土地種別の正確な調査が不可欠です。
4. 誰に相談すればいい？専門家の役割
売却を前提とした不動産の権利整理や手続きにおいて力になれるのが「司法書士・行政書士」です。
- 司法書士・行政書士だからできること（当事務所のサポート）
- 司法書士として： 戸籍の収集から遺産分割協議書の作成、法務局への「相続登記」および決済時の「売買による所有権移転登記」までを一貫して担当します。不動産会社や仲介業者との連携もスムーズに行います。
- 行政書士として： 売却対象の土地に「農地」が含まれている場合の農地転用許可・届出（農地法4条・5条）や、各種許認可の確認・手続をワンストップでサポートできます。
- 他の専門家にも相談した方がよいケース
- 税理士へ： 不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合の「譲渡所得税の申告」や、「空き家の3,000万円特別控除」などの税制上の特例・節税対策についてアドバイスを受けたい場合
5. 売却をお考えなら、まずは名義の確認からご相談ください
実家や所有土地の売却をお考えなら、不動産会社へ行くのと並行して、まずは「登記名義がどうなっているか」を確認することが早期売却への近道です。
当事務所は東三河の不動産事情に精通した司法書士・行政書士として、名義変更から売却に向けた権利整理までしっかりサポートいたします。どうぞお気軽にご相談ください。
お問い合わせ
ご依頼及び業務内容へのご質問などお気軽にお問い合わせください